In het kort
- Voor nieuwbouw bereken je eenmalig de milieubelasting van de materialen. Voor je bestaande portefeuille bereken je elk jaar de uitstoot van het energieverbruik. Daarvoor heb je verschillende tools nodig.
- BPM 2.0 geldt sinds 1 juli 2026 en stelt voor het eerst een MPG-eis aan utiliteitsgebouwen.
- Of je het energieverbruik van huurders meetelt, bepaalt ongeveer de helft van je cijfer. Leg die keuze vast voordat je gegevens gaat verzamelen.
In vastgoed spelen twee CO2-vraagstukken tegelijk, en daarvoor heb je verschillende tools nodig. Nieuwbouw in Nederland valt onder de MPG en BPM 2.0: een materiaalberekening per gebouw die je één keer maakt, tijdens het ontwerp. Bij je bestaande portefeuille gaat het om de uitstoot van het energieverbruik, die je elk jaar opnieuw hebt en die verdeeld is over wat jij als verhuurder beheert en wat je huurders verbruiken. Carbon accounting software is bedoeld voor dat tweede vraagstuk: een jaarlijkse voetafdruk per object die je elk jaar op dezelfde manier berekent en die optelt tot een totaal voor een fonds of een groep.
Welke regel geldt voor vastgoed, en vanaf wanneer?
De MPG en BPM 2.0 gelden voor nieuwbouw in Nederland. BPM 2.0 geldt sinds 1 juli 2026. De methode sluit aan op EN 15804+A2 en het aantal milieu-impactcategorieën gaat van 11 naar 19. De eis voor kantoren is 15 procent strenger geworden, en voor utiliteitsgebouwen geldt voor het eerst een MPG-eis. Die laatste wijziging hebben de meeste vastgoedeigenaren onderschat, omdat ze gebouwen raakt waarvoor nog nooit een berekening nodig was. In ons artikel over de MPG-score en BPM 2.0 lees je wat er precies is veranderd.
Voor je bestaande gebouwen komen de vragen van je zakelijke relaties. Geldverstrekkers, fondsen, kopers en grote zakelijke huurders vragen om emissiecijfers per object, bij due diligence en in hun jaarlijkse rapportage. Daar hoort geen vaste regel met één deadline bij, en daardoor is het lastiger te plannen. Het verzoek komt vaak binnen met twee weken doorlooptijd en een sjabloon dat je nog nooit hebt gezien.
De EU-Taxonomie komt ook vaak ter sprake, en veel van wat erover geschreven is, is inmiddels verouderd. Twee punten zijn van belang, en beide wijken af van wat veel mensen denken. Ten eerste geldt de rapportageplicht van de Taxonomie sinds Richtlijn (EU) 2026/470 van 24 februari 2026 alleen voor ondernemingen met meer dan EUR 450 miljoen omzet én meer dan 1.000 werknemers. De meeste vastgoedeigenaren hebben dus geen directe verplichting. Ten tweede: als de Taxonomie wel geldt voor een gebouw dat je bezit, wordt dat gebouw niet getoetst op een emissiecijfer. Het gebouw moet een energielabel A hebben, of tot de 15 procent van de nationale of regionale gebouwenvoorraad met de laagste operationele primaire energievraag behoren. De toets gaat dus over kilowattuur en niet over ton CO2.
Een middelgrote verhuurder krijgt vooral via de bank met de Taxonomie te maken. Banken rapporteren een Green Asset Ratio, met aparte posten voor leningen met woningen als onderpand en voor renovatieleningen, en die kunnen ze niet invullen zonder gegevens van jou. De vraag van de Taxonomie beantwoord je dus met energiegegevens. Je CO2-rapportage is een apart product, waar de CSRD of je zakelijke relaties om vragen.
Waar zitten de emissies van vastgoed?
De emissies van vastgoed komen uit twee heel verschillende bronnen: een eenmalige en een die elk jaar terugkomt.
De uitstoot van materialen bij de bouw (embodied carbon). Deze uitstoot wordt één keer bepaald, tijdens het ontwerp, in de materiaalstaat. Zodra het beton is gestort, staat het cijfer vast. Wat je daarna in het beheer doet, verandert er niets meer aan.
Het energieverbruik tijdens het gebruik. Elektriciteit, gas en stadswarmte van alle objecten in je portefeuille, elk jaar opnieuw, zolang je de gebouwen bezit. Per jaar is deze uitstoot kleiner dan die van de materialen, maar over de hele periode dat je een gebouw bezit is ze groter. Het is ook het enige deel waar je als eigenaar echt invloed op hebt.
Dat onderscheid verklaart waarom vastgoedteams vaak de verkeerde tool kopen. Een platform dat goed is in jaarlijkse voetafdrukken voor een organisatie maakt je MPG-berekening niet, en een tool voor materiaalberekeningen doet je portefeuillerapportage niet. Beide aankopen kunnen zinvol zijn. De dure fout die veel bedrijven maken, is de ene tool kopen en verwachten dat die ook de berekeningen van de andere kan maken.
Waar komen de gegevens vandaan, en wie heeft ze?
Er zijn drie bronnen, en maar één daarvan heb je volledig zelf in handen.
| Gegevensbron | Wie heeft de gegevens | Hoe moeilijk is het meestal |
|---|---|---|
| Energie die de verhuurder beheert (gemeenschappelijke ruimtes, installaties, leegstaande units) | Jij, in je energierekeningen | Makkelijk, zodra de meters aan objecten zijn gekoppeld |
| Energie van huurders in verhuurde ruimtes | De huurder, of de energieleverancier | Moeilijk, afhankelijk van het huurcontract en de medewerking van de huurder |
| Materiaalstaten voor nieuwbouw | Ontwerpteam en aannemer | Per project, niet jaarlijks |
Het energieverbruik van huurders is het echte probleem. Of dat verbruik in je cijfer zit, hangt af van de afbakening die je kiest. Die afbakening moet je de komende vier rapportagejaren kunnen aanhouden, anders zegt je trend niets.
Wie beheert de meter, jij of de huurder?
Beslis dit voordat je ook maar één factuur verzamelt, want deze keuze bepaalt ongeveer de helft van je gerapporteerde cijfer.
Kies je voor de afbakening op basis van operational control, dan is energie die de verhuurder levert scope 1 en 2, en energie die de huurder zelf inkoopt scope 3. Kies je voor financial control of equity share, dan ligt de verdeling anders. Beide keuzes zijn toegestaan. Het gaat mis als je per object ongemerkt een andere keuze maakt, alleen omdat degene die die maand de gegevens verzamelde de ene set facturen makkelijker kon krijgen dan de andere.
Met drie praktische regels voorkom je dat je later cijfers moet herzien.
Leg de afbakening vast per type object, niet per object. Een industriepand met één huurder, een kantoor met meerdere huurders en een woongebouw werken verschillend en hebben elk een eigen standaardkeuze nodig.
Registreer schattingen als schattingen. Als een huurder geen gegevens deelt en je het verbruik schat op basis van het vloeroppervlak, moet de tool dat vastleggen als een schatting die je later kunt vervangen. De schatting mag niet te verwarren zijn met een gemeten meterstand.
Verander de afbakening niet om een jaar er beter uit te laten zien. Maak je de afbakening ruimer of smaller, herbereken dan ook het basisjaar en vermeld dat je dat hebt gedaan.
Wat moet een assetmanager testen voordat hij een tool koopt?
Test vijf dingen. Ze staan in volgorde van hoeveel geld ze je kunnen kosten, het duurste eerst.
Kan de tool objecten als aparte entiteiten beheren en optellen? Een portefeuille is niet één bedrijf. Je hebt cijfers per object nodig, overzichten per fonds en een groepstotaal waarin gedeelde diensten niet dubbel worden geteld.
Wat gebeurt er als je halverwege het jaar een object koopt of verkoopt? Vraag de leverancier rechtstreeks wat er met de vergelijking met het vorige jaar gebeurt als een object de portefeuille verlaat. De meeste demo's laten dit niet zien, terwijl het in vastgoedrapportage het vaakst problemen geeft.
Kun je een gerapporteerd cijfer terugvoeren naar een factuur? Dat heb je nodig bij een due diligence. De vragen komen vaak maanden nadat je rapportage klaar is, meestal van de adviseur van een andere partij.
Kan de tool exporteren naar het sjabloon van een geldverstrekker of belegger? Elke geldverstrekker en elke fondsbelegger heeft een eigen format. Test dat met een echt sjabloon dat je al eens hebt ontvangen.
Wat kost het tweede jaar? Je doet dit elk jaar opnieuw, voor een portefeuille die groeit. Een prijs per entiteit is prima, zolang je vóór het tekenen weet hoe de kosten meestijgen.
Wat doet Hedgehog voor vastgoedportefeuilles?
Het platform berekent de voetafdruk van organisaties. Met het entiteitenbeheer richt je locaties en vestigingen in, met rollen voor data-eigenaren, auditors en managers, en zo beheer je objecten als aparte entiteiten binnen één groep. Een AI-assistent helpt je bij de opzet volgens het GHG Protocol, bij een dataverzamelplan en bij het opbouwen van de inventarisatie. Het platform bevat meer dan 20.000 spend-based en activity-based emissiefactoren. Je kunt ook eigen CO2-gegevens van je organisatie of van een leverancier toevoegen. Dat is nodig als een stadswarmtenet of een groen energiecontract een emissiefactor heeft die in geen enkele standaarddatabase staat.
Je kunt een gratis account aanmaken zonder verkoopgesprek. Pro kost vanaf EUR 1.200 per jaar.
Voordat je begint, moet je twee beperkingen kennen.
Het invoeren van de gegevens kost de meeste tijd. Een reviewer van een klein bedrijf schreef dat in augustus 2026 op G2: zodra de gegevens zijn ingeladen werkt alles perfect, maar het inladen is het lastige deel. Voor een portefeuille van dertig objecten met verschillende meetsituaties is dat in het eerste jaar de realiteit. Reken daar tijd voor.
Berekeningen per gebouw of per product zijn een dienst, geen functie van het platform. Een MPG-berekening of een materiaalberekening voor nieuwbouw is advieswerk en geen uitvoer van het platform. Het platform berekent de voetafdruk van je organisatie en het energieverbruik per object. Heb je beide nodig, dan kun je beide afnemen, maar zorg dat je het verschil kent voordat je iets tekent.
Wat moet je als eerste doen?
Heb je nieuwbouw in de ontwerpfase, dan moet het MPG-werk passen in de planning van dat project en kan het niet wachten. Maak er een apart traject van, met een eigen verantwoordelijke.
Begin voor je bestaande portefeuille alleen met de energie die je als verhuurder zelf beheert. Die gegevens heb je al, je hebt daarmee binnen enkele weken een eerste cijfer dat je kunt onderbouwen in plaats van na een paar kwartalen, en je ziet meteen hoeveel werk de gegevens van huurders gaan kosten. Maak de afbakening daarna één keer en bewust ruimer, en herbereken je basisjaar.
Je kunt een gratis account aanmaken en uit je eigen energierekeningen een eerste voetafdruk per object halen, nog voordat je een huurder om iets vraagt. Je kunt het ook eerst met ons bespreken via carbon footprint consulting.
Bronnen: Bouwbesluit en documentatie over BPM 2.0, Hedgehog platform, Hedgehog op G2. Gelezen op 27 augustus 2026.
Feiten op deze pagina zijn voor het laatst geverifieerd op 2026-09-17.
